Ein Immobilienmakler aus British Columbia wurde zu einer Geldstrafe in Höhe von mehreren Tausend Dollar verurteilt, nachdem sich herausgestellt hatte, dass ein Immobilienangebot digital veränderte Fotos enthielt, um abblätternde Farbe zu verbergen und Möbel zu zeigen, die nicht existierten.
Die Finanzaufsichtsbehörde von British Columbia führte letzte Woche eine Anhörung zu der Beschwerde gegen Lori Evans durch und bestätigte eine Geldstrafe von 6.000 Dollar gegen die Immobilienmaklerin aus Kelowna, nachdem sie die Finanzaufsichtsbehörde gebeten hatte, die Geldbuße zu überdenken.
„Es ist klar, dass die Fotos der Immobilie, die am 15. Mai 2023 auf MLS veröffentlicht wurden, digital verändert wurden, um Möbel zu zeigen, die in der Immobilie tatsächlich nicht vorhanden waren, und, was noch wichtiger ist, um die Immobilie in einem besseren Zustand zu zeigen, als sie tatsächlich war“, schloss der Vorsitzende des Anhörungsbeamten Andrew Pendray.
„Einfach gesagt, die Fotos stellten die Immobilie auf eine Weise dar, die nicht ganz akkurat war.“
Aus den bei der Anhörung vorgelegten Beweisen geht hervor, dass der potenzielle Käufer – dessen Identität in der veröffentlichten Entscheidung geschützt ist – im Mai 2023 drei Angebote für die Hütte in Christina Lake, BC, abgegeben hat, ohne den Standort zuvor persönlich zu besichtigen.
Käufer von Immobilie „geschockt“
Das dritte Angebot des Käufers in Höhe von 490.000 Dollar wurde angenommen und im Kaufvertrag wurde festgelegt, dass die auf den Fotos gezeigten Möbel – darunter ein Kühlschrank und ein Herd – im Verkauf enthalten sein sollten, heißt es in der BCFSA-Entscheidung.
Als der Käufer das Anwesen einige Tage nach Abschluss des Verkaufs mit seiner Familie besichtigte, war er „schockiert, als er feststellte, dass das Anwesen überhaupt nicht dem entsprach, was beim Multiple Listing Service beworben wurde“, heißt es in der Entscheidung.
Der Käufer reichte bei der Aufsichtsbehörde Beschwerde ein und behauptete, dass Mängel an der Immobilie von den Fotos entfernt worden seien und dass die auf der Anzeigenseite gezeigte Einrichtung nicht mit der in der Hütte übereinstimmte.
Kopien nachfolgender Textnachrichten zwischen dem Vertreter des Käufers und dem Makler „scheinen anzuerkennen, dass alle MLS-Fotos bearbeitet wurden und die Schlafzimmerfotos praktisch gestellt waren“, heißt es in der Entscheidung.
„Die Tatsache, dass die in der Anzeige enthaltenen Bilder digital inszeniert waren, wurde zu keinem Zeitpunkt vor dem Angebot oder der Besichtigung in irgendeiner Form kommuniziert“, erklärte der Käufer gegenüber der Aufsichtsbehörde.
„Mir blieb nichts anderes übrig, als vom Vertrag zurückzutreten, da der Makler sich weigerte, mit dem Verkäufer über diese Angelegenheiten zu sprechen.“
„Falsch und irreführend“
In seiner Beschwerde bei der britischen Finanzaufsichtsbehörde forderte der Käufer die Erstattung des Zeit- und Fahrtaufwands seiner Familie „aufgrund der falschen und irreführenden Werbung des Maklers“.
Die Aufsichtsbehörde kontaktierte die Association of Interior Realtors bezüglich der Beschwerde und eine Untersuchung ergab, dass die Anzeige nach dem Verkauf mit einem Hinweis abgeändert wurde, in dem es hieß: „Die Schlafzimmer wurden virtuell inszeniert und die Fotos wurden bearbeitet, um die meisten persönlichen Gegenstände zu entfernen.“
Zu ihrer Verteidigung erklärte Evans gegenüber der BCFSA, dass sie „die Interessen ihres Verkäufer-Kunden vertreten“ habe und dass sie „davon ausgegangen sei, dass der Käufer mit der Immobilie vertraut war, da sie bereits Jahre zuvor im Besitz seiner Familie gewesen war“.
Evans sagte auch, dass die ersten beiden Angebote des Käufers für das Anwesen, die bei 400.000 Dollar begannen, abgegeben wurden, bevor irgendwelche Fotos der Innenansicht des Anwesens veröffentlicht wurden.
Der Käufer entgegnete, dass er sein endgültiges Angebot für die Hütte aufgrund des Zustands der Immobilie, der auf den veränderten Fotos zeige, erhöht habe.
Immobiliendienstleistungsgesetz
Die Aufsichtsbehörde bestätigte die früheren Feststellungen und erklärte, die Immobilienmaklerin habe zweimal gegen das Gesetz über Immobiliendienstleistungen von British Columbia verstoßen: Erstens habe sie bei der Auflistung nicht mit der gebotenen Sorgfalt und Sachkenntnis gehandelt, und zweitens habe sie eine Immobilienanzeige für die Immobilie veröffentlicht, obwohl sie wusste oder vernünftigerweise hätte wissen müssen, dass die Anzeige falsche oder irreführende Angaben oder Falschdarstellungen enthielt.
Für den ersten Verstoß verhängte die Aufsichtsbehörde eine Geldstrafe von 5.000 US-Dollar, für den zweiten eine von 1.000 US-Dollar.
„Es ist klar, dass die Fotos der Immobilie, die am 15. Mai 2023 auf MLS veröffentlicht wurden, digital verändert wurden, um Möbel zu zeigen, die in Wirklichkeit nicht in der Immobilie vorhanden waren, und, was noch wichtiger ist, um die Immobilie in einem besseren Zustand zu zeigen, als sie tatsächlich war“, schloss Pendray.
„Unabhängig davon, ob (der Käufer) sich auf die Fotos verlassen hat, bin ich der Meinung, dass jeder potenzielle Käufer, der sich die MLS-Liste der Immobilie angesehen hat, aufgrund der digital veränderten Fotos den Eindruck gewonnen hätte, dass sich die Immobilie in einem besseren Zustand befände, als sie es tatsächlich war.“
